Rolnictwo na kolanach. Takie stwierdzenie pojawia się coraz częściej. Trudna sytuacja zmusza do zmian, poszukiwania nowych źródeł dochodów. Jedną z opcji jest długoterminowa dzierżawa ziemi pod instalacje fotowoltaiczne lub wiatraki.
Ostatni rok to totalne szaleństwo w tym obszarze. Zawieranych jest masa umów, gospodarze liczą na spore, pewne zyski. Tylko czy tak na pewno będzie? Czy te umowy są bezpieczne? Teoretycznie tak. W praktyce trzeba zacząć od przemyślanej umowy, która nie będzie podpisana w pośpiechu. Jakie pułapki czekają na rolników?
Ograniczenie w korzystaniu z sąsiednich nieruchomości
Wydzierżawiający zobowiązuje się powstrzymać w promieniu 100 m od granic elektrowni od wykonywania działalności, która może uszkodzić elektrownię, pogorszyć jej stan techniczny, uniemożliwić lub utrudnić eksploatację – większość umów zawiera zapis o ograniczeniu prowadzenia działalności na nieruchomościach sąsiednich. Klauzula ta jest zazwyczaj rozszerzona o zakaz wznoszenia budynków mogących mieć wpływ na elektrownię. Może to wydawać się mało istotne, ale trzeba to przeanalizować pod kątem profilu własnej działalności oraz planów rozwoju na kolejne 25 lub 30 lat. Warto zadbać o wpisanie do umowy odpowiedniej zgody na podjęcie działań planowanych przez właściciela np. na wybudowanie biogazowni. Pozwoli to uniknąć wątpliwości na polu interpretacji umowy w przyszłości.
Waloryzacja
Obecna sytuacja gospodarcza spowodowała, że kwestia waloryzacji jest bardzo ważna. Chodzi o określenie momentu, w którym nastąpi pierwsza waloryzacja. Określenie, że w roku następnym po rozpoczęciu budowy spowoduje, że przez kilka lat czynsz pozostanie na niezmiennym poziomie i będzie tracił na wartości. Przy stopie inflacji 6% ma to spore znaczenie. Określenie, że pierwsza waloryzacja nastąpi np. w rok po zawarciu umowy jest dużo korzystniejsze.
Podatki
Kolejna kluczowa kwestia to podatki. W przypadku wydzierżawienia gruntu pod farmę fotowoltaiczna czy wiatrową zmienia się rodzaj podatku do uiszczenia. Nie będzie to już podatek rolny, ale podatek od nieruchomości. Różnica jest kolosalna. Krótki zapis, że podatki obciążają inwestora to za mało. Konieczne jest określenie sposobu i terminu przekazania kwoty na zapłatę (tak, aby właściciel nie musiał wykładać z własnych środków) oraz sposób zabezpieczenia tych płatności. Dobrym rozwiązaniem jest także ryczałt na poczet podatku rozliczany corocznie po otrzymaniu decyzji o wymiarze podatku.
Czynsz
Określenie czynszu to podstawowa część umowy. Tutaj trzeba zachować szczególną czujność. Firmy zabezpieczają się przed koniecznością płacenia czynszu zanim zaczną czerpać dochody i określają, że czynsz będzie płatny dopiero od momentu uzyskania pozwolenia na budowę lub od dnia faktycznego rozpoczęcia prac. Zdarzają się też umowy, w których czynsz ma być płatny dopiero po uruchomieniu farmy. Oznaczałoby to, że właściciel nie może już uprawiać ziemi, a czynszu nadal nie będzie miał, ponieważ wybudowanie farmy, a jej uruchomienie to mogą być bardzo odległe od siebie momenty. Doliczanie podatku VAT, płatność z dołu czy góry – o tym również nie można zapomnieć.
Zabezpieczenie
Przed podpisaniem umowy sprawdź zabezpieczenie płatności na wypadek, gdyby czynsz czy pieniądze na podatek nie wpłynęły w terminie. W umowach często zawiera się klauzulę dotyczącą zrzeczenia się prawa zastawu na wszelkich elementach elektrowni. Tymczasem prawo zastawu może zabezpieczyć nie tylko czynsz, ale także świadczenia dodatkowe. Stosuje się też poręczenie spółki powiązanej kapitałowo.
Dzierżawca może się także poddać wprost egzekucji z aktu notarialnego do określonej kwoty (zazwyczaj roczny lub dwuletni czynsz oraz wysokość należnego podatku). Ta konstrukcja skróci czas dochodzenie roszczeń. Bezpieczną forma zabezpieczenia dla właściciela jest także kaucja. Nie zapomnijmy o jej waloryzacji, żeby przez cały czas trwania umowy stanowiła realną wartość.
Wypowiedzenie
Decyzja o zawarciu umowy musi być przemyślana. Z uwagi na wartość inwestycji jej wypowiedzenie możliwe jest tylko w określonych sytuacjach.
Jeśli chodzi o wydzierżawiającego zazwyczaj wskazuje się na dopuszczalność wypowiedzenia, gdy dzierżawca nie reguluje terminowo czynszu lub nie uiszcza kwot na podatki (sprawdź czy jest taki zapis w Twojej umowie). Warto zadbać, aby znalazło się postanowienie o wygaśnięciu umowy lub możliwości jej wypowiedzenia jeśli w ciągu określonego czasu od dnia zawarcia umowy nie nastąpi rzeczywiste rozpoczęcie robót budowlanych. Unikniesz zablokowania nieruchomości przez długie lata.
Demontaż
Czynności po zakończeniu umowy są równie ważne jak to, co będzie się działo w trakcie jej trwania. Doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed zawarcia umowy – zaleca się szczegółowe określenie, co strony rozumieją pod tym stwierdzeniem.
Kto poniesie koszty usunięcia infrastruktury, w jakim terminie od rozwiązania umowy ma to nastąpić, płatność czynszu do momentu zdania nieruchomości na podstawie protokołu, możliwość zlecenia wykonania prac rozbiórkowych innemu podmiotowi – to kolejne rzeczy, które powinny wybrzmieć w umowie.
Na koniec uwaga, która ma zastosowanie do wszystkich umów – należy je czytać uważnie od początku do końca.